Usucapione ed enfiteusi: chiarimenti giuridici e verità documentale

Usucapione ed enfiteusi: chiarimenti giuridici e verità documentale

Pubblichiamo questo articolo di cui forniamo sintesi per i non addetti ai lavori e coloro che non sono interessati ad approfondire.

SINTESI

L’usucapione, in assenza di un valido contratto pubblico di enfiteusi o livello e in presenza di un possesso pacifico, continuo e “uti dominus”, rappresenta una via pienamente legittima per l’acquisizione della proprietà. La giurisprudenza conferma che anche l’enfiteuta può usucapire, quando si comporta come proprietario. A San Felice, dove mancano titoli formali e la pubblicità immobiliare è stata elusa per decenni, le condizioni per l’usucapione risultano non solo possibili, ma giuridicamente fondate.

Testo integrale.

Ci scrivono alcuni Soci che esprimono la perplessità sulla possibilità di usucapire i beni sui quali graverebbe un peso di enfiteusi o di livello per il solo mancato pagamento del canone anche se protratto nel tempo.

Occorre precisare preliminarmente i seguenti concetti:

L’ enfiteusi è un diritto reale costituito per contratto tra due persone, di cui una è il Concedente o Direttario e l’altra è l’Utilista o Enfiteuta, che a fronte di un canone annuale consente di poter utilizzare un fondo altrui, con l’obbligo di migliorarlo.

La possibilità di usucapire un bene si configura quando tale istituto del C.C. viene utilizzato per divenire proprietario di un diritto reale (enfiteusi), ma non è esercitabile sun un “fumus”, cioè un peso non riconosciuto dalla normativa vigente (livello).

Dalle nostre ricerche ormai consolidate, facendo presente che non ci troviamo davanti al solo mancato pagamento del canone, ricordiamo che a San Felice, in merito agli ex fondi rustici (ossia la porzione di territorio che è stata oggetto di Trascrizione del diritto di Concedente da parte degli eredi Aguet-Blanc), l’enfiteusi, in quanto diritto reale, non risulta provata da alcun contratto pubblico, né tantomeno il livello è stato mai riscontrato in atti scritti del lontano passato che li abbiano istituiti, ma compare per la prima volta nelle sole scritture catastali dopo il 1921-24, anni in cui fu istituito a San Felice il Nuovo Catasto Terreni entrato in conservazione nel 1956, scritture prive di probatorietà giuridica riguardo ai pesi indicati. Infatti, le scritture catastali sia nell’ex territorio Pontificio che nel subentrato Stato Italiano, sin dai primi antichi catasti sono state di semplice valenza fiscale e mai provanti l’esistenza di diritti riconosciuti reali come la proprietà o l’enfiteusi. Pertanto, l’annotazione “livellario” apposta su parte dei terreni di San Felice non trova fondamento sulla probabile esistenza di antichi livelli, ma nasce da una mera scrittura catastale inserita d’ufficio per il mancato riscontro riguardo l’esistenza di un atto istitutivo originario o derivativo di enfiteusi.

Nelle Successioni dell’asse ereditario Aguet-Blanc, dal 1955 al 2013 i cosiddetti beni su cui graverebbe un peso di enfiteusi o di livello non furono più dichiarati in Conservatoria a carico degli eredi interrompendone la continuità delle Trascrizioni ed eludendo la “Pubblicità Immobiliare”.

Pertanto abbiamo ricondotto ai seguenti casi la valutazione dell’ usucapione a seconda che sia provata o no  l’esistenza di una enfiteusi o di un livello  in virtù di un atto scritto e trascritto, cioè pubblico:

• In caso non esista un titolo riconducibile ad enfiteusi, ma sia comunque provato il possesso/proprietà antica di terzi, trascorsi i venti anni canonici il possessore del fondo può acquisire la proprietà secondo ordinaria procedura prevista dal C.C. e C.p.C., se non ricorra addirittura l’acquisto della proprietà in buona fede per usucapione intervenuta al trascorrere di dieci anni.
• In caso esista una enfiteusi, dalla valutazione del contratto pubblico istitutivo si deve dirimere se ci si trova innanzi ad una enfiteusi perpetua o temporanea. Nel caso di San Felice, i presunti eredi Aguet Blanc, senza mai esibire alcun contratto, dichiarano unilateralmente, senza dimostrarlo, di detenere un titolo di enfiteusi perpetua generalizzato su tutti gli ex fondi rustici. Comunque, in base a questa distinzione:
  1. In caso di una enfiteusi temporanea risultante da un contratto scritto, passati oltre 20 anni senza che il direttario (Concedente) abbia fatto una ricognizione del titolo in contraddittorio con l’Utilista, con valore legale (ossia Registrata e Trascritta), l’enfiteuta-livellario, avrà diritto ad acquisire il fondo per usucapione, chiedendone il riconoscimento Giudiziale.
  2. In caso di una enfiteusi realmente esistente per atto pubblico (attualmente inesistenti per quanto riguarda gli ex fondi rustici, ma presenti e regolarmente trascritte negli anni ’20 su alcune case dell’odierno centro storico), si deve valutare se ci sono stati atti indisturbati e di caratteristiche tali che posti in essere dal possessore dei beni di fronte alla comunità e alle Istituzioni lo abbiano qualificato pieno proprietario del bene. In tal caso l’autorità giudicante, una volta valutati, stabilisce l’esistenza di un’azione di interversione del possesso e che pertanto è avvenuta l’usucapione. A ciò si aggiunge che per determinare l’usucapione di una reale ed esistente enfiteusi interviene in favore del cittadino la cosiddetta “pubblicità sanante” che permette l’acquisto (con la Registrazione, Trascrizione in Conservatoria e il termine di 10 anni) in “buona fede” della proprietà nel caso che il venditore avesse garantito nell’ atto la piena proprietà del bene (pur sapendo che un suo avo aveva firmato un contratto di enfiteusi). 

In quali casi può essere considerata valida l’interversione del possesso?

La non provata esistenza dell’ atto  di Costituzione di Enfiteusi Perpetua Originaria sui fondi dell’ ex-Feudo di S.Felice nè di contratti di Enfiteusi tra Concedente e Utilisti, fa sì che sia legittimato l’ Usucapione del diritto di proprietà da parte dei Possessore. Nell’ Archivio di Stato di Latina sono presenti i documenti catastali che dimostrano che gli avi degli attuali Possessori/Proprietari nel Comune di San Felice, hanno posseduto i beni sin dal periodo Pontificio e  tale possesso consolidato nel tempo, in assenza di contratto di enfiteusi,  permette di usucapire i beni che mai  sono stati consolidati e usucapiti dagli eredi Aguet-Blanc mediante una  Ricognizioni legale del titolo.

Nel caso che si riscontri l’esistenza di una enfiteusi, l’ usucapione per interversione del possesso può derivare comunque dai seguenti elementi validi, tutti sussistenti contemporaneamente per l’ accertamento dell’ animus possidenti uti dominus :

1. a) assenza di prove che siano mai stati pagati canoni che abbiano costituito derivativamente l’enfiteusi;
2. b) edificazione di un fabbricato sull’ex-fondo rustico con cambio di destinazione da agricola ad urbana;
3. c) Possesso di titoli edilizi e pagamento degli oneri concessori da parte dei possessori e ogni altra azione manifestata all’esterno per la difesa e la conservazione del bene.

Tali comportamenti rappresentano una manifestazione esteriore di dominio esclusivo, incompatibile con il mantenimento di un eventuale rapporto di enfiteusi, e sono pienamente idonei a configurare gli estremi per l’usucapione.

La edificazione sul fondo rustico – oggetto della presunta enfiteusi – di un fabbricato a destinazione non agricola, il previo espletamento delle opportune pratiche edilizie e l’assolvimento degli oneri di carattere fiscale-catastale sono elementi importanti ai fini dell’accertamento. Infatti tali condotte fanno sì che l’ipotetico enfiteuta si pone come il possessore uti dominus del fondo, ricusando espressamente ed apertamente l’adempimento del proprio obbligo di miglioramento del fondo agricolo, cambiandone la destinazione originaria e chiedendo ed ottenendo dalla Pubblica Amministrazione (versando tutte le somme all’uopo necessarie) il permesso di costruire un fabbricato a destinazione urbana; indi procedendone alla costruzione e poi dichiarando al Catasto l’intestazione (derivante dagli atti pubblici precedenti) a proprio nome della piena proprieta’ dell’ex-fondo agricolo trasformato in area urbana.

Si evidenzia inoltre che l’Opposizione “uti dominus” nei confronti dei presunti Concedenti nel periodo 1955-2013 non sarebbe stata materialmente possibile in quanto l’elusione della Pubblicità Immobiliare protrattasi in quegli anni da parte degli eredi Aguet-Blanc, ha impedito ai Possessori/Proprietari dei beni di venire a conoscenza di questo presunto diritto di Concedente non provato da alcun titolo pubblico.

Quando esista l’enfiteusi, l’usucapione non solo è invocabile, ma rappresenta una delle vie più naturali attraverso cui l’utilista può diventare proprietario del fondo. Negarne la possibilità significa falsificare il quadro normativo vigente e ignorare decenni di orientamento giurisprudenziale stabile.

È essenziale fare chiarezza e ribadire che l’enfiteuta può usucapire la piena proprietà, quando ricorrono le condizioni previste dal codice civile.

In uno Stato di diritto, la certezza delle situazioni giuridiche si costruisce anche sul rispetto del tempo e del possesso qualificato.