Una recente pronuncia del Tribunale Ordinario di Tivoli (7 aprile 2026) è intervenuta su un tema di grande rilevanza, chiarendo con precisione i criteri giuridici per accertare l’esistenza dei cosiddetti “livelli” o diritti assimilabili all’enfiteusi.
Il provvedimento, reso da un Giudice delle Esecuzioni Immobiliari, ha affrontato il caso di un immobile formalmente indicato come piena proprietà, ma storicamente collegato alla presenza di un presunto livello, e contiene indicazioni operative per l’attività dell’esperto stimatore nominato dal giudice.
La conclusione è di particolare importanza:
l’esistenza del livello deve essere accertata mediante titolo costitutivo del diritto o atto di ricognizione, mentre deve escludersi rilievo ai dati catastali.
Si tratta di un principio chiaro e non equivoco, che il giudice richiama facendo espresso riferimento all’orientamento della Corte di Cassazione, in particolare alla sentenza n. 30823 del 2023.
Il giudice, infatti:
- esclude che il catasto possa avere valore probatorio decisivo;
- chiarisce che anche atti come le divisioni o le risultanze storiche non sono sufficienti;
- richiede una prova rigorosa, fondata su documenti giuridicamente idonei.
In assenza di tali elementi, il provvedimento dispone un approfondimento istruttorio volto alla ricerca del titolo costitutivo o di un atto di ricognizione, escludendo che possano essere poste a fondamento valutazioni basate su elementi meramente indiziari.
Un secondo profilo di particolare rilievo riguarda direttamente il comportamento dei tecnici incaricati dal giudice.
Il Tribunale stabilisce infatti che l’esperto stimatore non può limitarsi a richiamare risultanze catastali o elementi storici, ma deve procedere a una verifica concreta e documentale dell’esistenza del diritto, attraverso la ricerca del titolo costitutivo o di un atto di ricognizione.
Si tratta di indicazioni operative che incidono in modo diretto sulle modalità con cui le perizie devono essere redatte, imponendo un livello di rigore che non consente valutazioni basate su presunzioni.
Troppo spesso, invece, si assiste al tentativo di fondare pretese su intestazioni catastali, annotazioni storiche o ricostruzioni generiche prive di riscontro documentale. Proprio su questo punto il provvedimento del Tribunale di Tivoli si inserisce nel solco di un orientamento già consolidato della Corte di Cassazione, che il Comitato aveva da tempo evidenziato, ribadendo che l’esistenza del livello richiede una prova rigorosa fondata su titolo costitutivo o atto di ricognizione, con esclusione di qualsiasi valore determinante delle risultanze catastali.
Questo orientamento conferma pienamente quanto il Comitato sostiene da tempo:
- il catasto ha funzione descrittiva e fiscale, non costitutiva;
- gli elementi indiziari non sostituiscono la prova giuridica;
- un diritto reale non può essere ricostruito retroattivamente senza un titolo certo.
Il provvedimento dimostra che ogni diversa impostazione non è compatibile con i principi dell’ordinamento e rischia di generare incertezza, alimentando pretese prive di adeguato fondamento.
La certezza del diritto non può essere sacrificata a favore di ricostruzioni indimostrate.
Su questo principio, ribadito dalla giurisprudenza e confermato dalla recente pronuncia del Tribunale di Tivoli, il Comitato continuerà a sostenere queste tesi, anche a supporto dei cittadini che stanno tutelando i propri diritti nelle sedi giudiziarie.
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