Con questo comunicato vorremmo anche rivolgere una domanda ai nostri lettori chiedendo a quanti di voi sarebbe mai venuto in mente di andare a riesumare un “presunto” diritto dei vostri avi nei confronti di persone ignare e intaccando le loro proprietà realizzate con il sudore della propria fronte. Diritto non provato da alcun accordo contrattuale ad origine firmato tra antichi coltivatori e presunti nobili, di cui non si conosce l’oggetto contrattuale e se sia mai stato legalmente configurato (abbiamo superato alla grande tre generazioni). Eppure questo è quello che è accaduto a San Felice Circeo sui cosiddetti “terreni enfiteutici” da parte degli eredi Aguet-Blanc che, pur in assenza di Contratti che definiscano il loro diritto, attese le risultanze per come sono state rilevate da fonti pubblicistiche e da altre sorgenti aperte, tra il 2013 e il 2015 sono riusciti a far trascrivere il Diritto del Concedente sulle nostre proprietà, considerandoci loro Enfiteuti (beni di cittadini locali e di cittadini nazionali ed extra nazionali). La cosa gravissima è che alcuni passaggi adottati per riuscire a far eseguire tali Trascrizioni sono da ritenersi infondati se non addirittura inefficaci.
Approfoncimento
innanzi tutto vediamo qual è il significato delle parole di seguito utilizzate:
Enfiteuta = Titolare di un Diritto reale composto dall’Utile Dominio su un fondo (terreno) di altro soggetto denominato Concedente che detiene il Diretto Dominio.
Trascrizione = formalità che rende pubblica nei Registri Immobiliari la costituzione o il trasferimento di un Diritto su un bene immobile e per quanto tale è opponibile ai terzi (a chiunque).
Il meccanismo perverso che ha consentito alcune trascrizioni a favore degli eredi Aguet-Blanc e di parziali volture catastali, prende piede in data 01-03-2013, quando gli eredi Aguet inoltrano all’Agenzia delle Entrate una Dichiarazione di Successione in cui vantano di essere titolari del 50% del Diritto del Concedente pendente sui nostri beni, a distanza di più di 25 anni dalla morte del loro padre – deceduto in Svizzera nel dicembre1988.
Precedentemente, qualche giorno prima, in data 27-02-2013, anche le eredi del ramo Blanc, avrebbero presentato all’Agenzia delle Entrate di Roma-Trastevere una Dichiarazione di Successione per la quale vantavano di essere titolari del restante 50% del Diritto del Concedente anch’esso gravante sui nostri beni, ciò a distanza di più di 13 anni dalla morte della loro madre deceduta nel novembre 1999. In questo caso, ad oggi, il Conservatore non avrebbe proceduto a Trascrivere la richiesta delle Sig.re Blanc e che quindi non ha prodotto effetti sul sistema ipotecario nazionale e di cui non vi è traccia in catasto della corrispondente voltura.
Non vi è dubbio che tali Successioni sono entrambe dichiarate oltre i termini previsti dalle norme italiane (10 anni), ma al momento una è stata comunque trascritta e l’altra no.
Tramite la Successione suindicata relativa al ramo Aguet e una iniziale Successione riguardante il ramo Blanc del 2000 (che indica beni non enfiteutici, ma addirittura alcuni posti in altri comuni Italiani) gli eredi Aguet-Blanc stipulano in data 21-03-2013 un Preliminare di Compravendita redatto dal un Notaio di Roma, in cui gli eredi Aguet promettono la vendita dei loro diritti pervenutigli con la successione per la corrispondente quota del 50%: tutto promesso a favore di una società con sede in Italia, appositamente costituita e dal nome di Società Eredi Aguet S.r.l.,
È stato riscontrato che nel Preliminare di compravendita compaiono anche le eredi Blanc che utilizzando la scusa di rinunciare a qualsiasi diritto di prelazione, indicano che sono comunque ereditiere dell’altro 50% e che lo tengono per loro in quanto gli è pervenuto dalla successione che avevano già presentato dopo la perdita della madre, come registrata a Roma nel maggio 2000. Diversamente previo la consultazione di tale atto, appare che questo non contiene l’elencazione dei beni “enfiteutici” come invece sono stati elencati dagli eredi Aguet nel suddetto Preliminare, per cui sorgono dubbi che si accentuano quando nello stesso atto di promessa a favore della S.r.l. i presunti eredi Aguet dichiarano di non conoscere cosa promettevano di cedere; ma questo è uno dei molteplici aspetti della promessa di vendita dove prima si afferma un qualcosa e poi in punti successivi l’asserzione è messa in dubbio se non sembrerebbe l’esatto contrario.
Nella premessa dell’atto che dovrebbe favorire la società Eredi AGUET, tutti i partecipanti alla stipula dichiarano “di possedere diritti immobiliari del proprietario Concedente Enfiteusi perpetua afferenti beni in San Felice Circeo, sia immobili urbani (fabbricati) sia rustici (terreni)”.
La dichiarazione non è stata confutata dalla menzione o allegazione del titolo di Costituzione di Enfiteusi Perpetua Originaria in forma scritta e vincolante i fondi terreni ex rustici nè da contratti di Enfiteusi stipulati con qualsiasi dei soggetti che nel tempo di mano in mano hanno ceduto i beni sino a giungere agli attuali possessori, ma in altro punto dell’atto si và a dichiarare che la vendita ha carattere aleatorio in quanto l’elenco degli immobili potrebbe non essere esatto, di non avere la certezza dei diritti sui beni e così dispensano il Notaio dai necessari accertamenti ipo-catastali di verifica, trasformando così definitivamente il compromesso in una mera dichiarazione unilaterale.
La promessa riporta la condizione che entro il 31-12-2015 si sarebbe dovuti giungere al rogito definitivo.
Nonostante tale incertezza, aleatorietà dell’oggetto contrattuale e la mancanza dei titoli opponibili come vuole il vigente Codice Civile Italiano, il Notaio eseguì la Trascrizione del Compromesso in data 28-03-2013, sulla base di un semplice elenco di dati catastali (allegati A e B al Compromesso), ecco perché sui nostri beni oggi compare tale Trascrizione.
Successivamente dai controlli fatti tramite ispezione ipo-catastale non risulta che la vendita fu conclusa entro la data prevista del 2015, ovvero mai fatta sino ad oggi. In proposito il nostro Codice Civile prevede che scaduti i termini di legge (e lo sono), gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti, ma ancor più incisiva è la normativa che annulla anche le eventuali condizioni future che potrebbero sancire che tale compromesso continui ad essere valido anche dopo lo scadere dei termini di legge.
Pertanto la Trascrizione del 28-03-2013 relativa al Preliminare di compravendita va considerata inefficace come mai effettuata e, per tale motivo, nelle azioni legali se ne dovrà richiedere la cancellazione e – previo la opportuna valutazione del proprio legale di fiducia, ove si riscontrasse la “mala fede” che ha bloccato la “disponibilità” del proprio bene, bisognerà agire di conseguenza.
A seguito della presentazione della citata Denuncia di Successione del 01-03-2013 gli eredi Aguet l’hanno fatto Trascrivere in data 27-05-2015, sempre senza allegare il Titolo di Costituzione di Enfiteusi Perpetua Originaria sui fondi terreni ex rustici né contratti di Enfiteusi stipulati con almeno uno dei possessori che nel tempo si sono trasferiti i beni. Questi presunti eredi dichiarano il 50% del Diritto di Enfiteusi (si badi non del Concedente) acceso sui nostri beni. Pertanto avrebbero fatto trascrivere a loro favore il Dominio Utile e non il Dominio Diretto ipoteticamente gravante sui beni elencati.
Poiché l’Enfiteusi è un diritto reale su un fondo altrui (Concedente), tale Trascrizione è errata e se ne dovrà chiedere l’annullamento per i suoi effetti sul bene per il quale si ricorre, oppure si potrebbe pensare che sia stato appositamente costruito tale errore per difendersi da futuri addebiti?!
In conclusione possiamo comunque affermare: La Trascrizione del 28-03-2013 relativa al Preliminare di Compravendita a favore della S.r.l. nelle azioni legali attivate dai singoli va dichiarata come mai effettuata e se ne dovrà richiedere la cancellazione al riguardo di quanto pesa sul proprio bene.
La successiva Trascrizione presso la sede di Latina effettuata il 27-05-2015, anche se venisse formalmente corretta nella tipologia del diritto dichiarato, non è comunque corredata dal Titolo di Costituzione di Enfiteusi Perpetua Originaria sui fondi terreni ex rustici né dai Contratti di Enfiteusi stipulati nel tempo con effetto sugli attuali possessori dei beni, per cui sarà necessaria una personale azione giudiziale per obbligare all’annullamento del peso sul proprio bene. Non ci stancheremo mai di ricordare che la class-action è assolutamente preclusa, quindi, come proverbio recita “ognuno per se e Dio per tutti”.
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