Riprendiamo l’analisi della situazione del Centro Storico di S.Felice, su richiesta di alcuni soci.
Dalle ricerche storiche e studi compiuti dal Comitato, per gli ex fondi rustici – terreni -non sono finora emersi contratti tra i presunti concedenti e i presunti enfiteuti/livellari, mentre, su alcuni immobili all’interno del centro storico è stato rinvenuto qualche contratto di enfiteusi, registrati presso la Conservatoria di Velletri.
E’ opportuno sottolineare che quando il Demanio dello Stato Italiano decise di vendere, nel 1881 l’ex Feudo di San Felice al suo primo acquirente, Ottavio Giachetti, commisionò all’arch/ing. Angelo Bracci una ricognizione su tutti i beni esistenti nel territorio, dalla quale emerse l’esistenza di circa 60 vani precedentemente concessi dalla Reverenda Camera Apostolica in enfiteusi. Di tali “vani” sottoposti a dominio diretto non sono emerse note informative che permettano di rintracciare presso gli archivi i contratti originari (probabilmente inesistenti) perché non registrati secondo le norme del passato Governo Ecclesiastico.
A seguito del terzo passaggio di vendita dell’ex-feudo, da Argelli a Aguet nel 1898, abbiamo appurato l’esistenza di alcuni contratti di enfiteusi urbana perpetua – centro storico – regolarmente trascritti per opera di James Aguet fu Giovanni Paolo stipulati fino al 1932. Detti contratti oggi non sarebbero validi nei seguenti casi:
– risulta impossibile ricondurli con precisione ad un immobile attuale per insufficienza dei dati di riferimento riportati nell’atto (errata collocazione di piano, mancata indicazione dei confinanti, assoluta e diversa riconduzione ad altro soggetto sanfeliciano proprietario di quel tempo, etc.)
– risulterebbe intervenuto l’usucapione per interversione del possesso.
Poiché è compito dell’Autorità Giudiziaria accertare la corrispondenza del bene con quanto indicato nel contratto, il proprietario oggi deve verificare la situazione del proprio immobile per poter rivendicarne il leggittimo possesso. Quindi, partendo dal suo documento di proprietà, individuare a ritroso nel tempo le precedenti scritture ipo-catastali (presso la Conservatoria di Velletri) fino al 1898; ciò al fine di risalire all’effettiva corrispondenza della sua unità immobiliare con quella riferita nel contratto enfiteutico.
Nei casi di interversione del possesso, l’interessato dovrà verificare se negli atti di acquisizione del bene il venditore e il notaio abbiano menzionato o meno l’esistenza di precedenti contratti di enfiteusi, ciò al fine di dimostrare la sua buona fede.
Se un proprietario dovesse riscontrare un contratto con gli Aguet attualmente valido, deve attraverso la citazione in giudizio ottenere a suo favore sentenza di usucapione; evidenziando nel procedimento giudiziale tutte quelle che vengono ritenute inadempienze legali e fiscali da parte degli eredi Aguet-Blanc dal 1955 al 2013, e anche oltre.
Un’ulteriore precisazione va fatta sulle costruzioni eseguite in sopraelevazione dopo il 1932 nel centro storico: il nostro Codice Civile, all’art.1127, prevede che sia il proprietario dell’ultimo piano colui che può eseguire la sopraelevazione pagando le dovute indennità agli altri condomini (o chi tale immobile possiede con atto regolarmente trascritto). Tuttavia è bene sapere che, se il piano sottostante la sopraelevazione è gravato di enfiteusi, questa deve considerarsi estesa anche al proprietario soprastante.
Da ultimo, è importante tenere presente che la Trascrizione sui nostri beni eseguita dagli Aguet-Blanc il 27-05-2015 (riguardante la Successione di James Aguet del 01-03-2013) sta per compiere 10 anni.
Questo sta a significare che è prossima la scadenza dei 10 anni per esercitare il nostro diritto ad opporci alla trascrizione medesima a difesa del proprio bene (maggio 2025); altrimenti, paradossalmente, si accetta tacitamente l’esistenza della presunta enfiteusi urbana imposta e magari inesistente su di esso. Questa, purtroppo, è la circostanza che ci obbliga ad agire legalmente.
E’ da considerare pertanto, che le eventuali future costituzioni oltre lo scadere di questa data, presenteranno difficoltà maggiori, in quanto trascorsi i 10 anni della “pubblicità immobiliare”; arco temporale in cui la Legge prevede l’azione di contestazione e di opposizione.
Purtroppo soltanto il singolo proprietario dovrà risolvere la propria problematica, perché non sono previste per legge, trattandosi di soggetti privati, le azioni collettive.
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