A nostro giudizio la “principale di tutte le battaglie” che gli eredi Aguet-Blanc hanno deciso di iniziare contro i proprietari dei cosiddetti “terreni sottoposti a presunta enfiteusi” consiste nel Preliminare di Compravendita con atto di autentica di firme a rogito di un notaio in Roma in data 21.03.2013 e trascritto il 28.03.2013 al nr. 4680 di formalità presso Conservatoria RR.II. di Latina.
Infatti, è tramite questo atto che gli eredi riescono (o almeno cercano) a sanare le omissioni di varia natura riguardanti le dichiarazioni di Successioni pregresse, le Accettazioni di eredità, le mancate volture catastali e le corrispondenti Trascrizioni in Conservatoria: tutte perpetratesi nel tempo da parte di entrambi gli assi ereditari e che in caso di opposizione ad personam potrebbero determinare l’annullamento di ogni loro diritto sui “beni enfiteutici”, sempre che gli stessi fossero mai veramente esistititi e costituiti!
Nonostante gli effetti della trascrizione del citato contratto preliminare siano cessati e la norma li considera come mai prodotti, quindi è nullo e non può essere vantato contro il cittadino che ricorre (opponibilità), la corrispondente Trascrizione non è stata ancora annullata dalle parti comparse nell’atto rimanendo così a bloccare la disponibilità dei beni dei legittimi proprietari impedendo la libera circolazione dei diritti sui beni immobili colpiti dalla trascrizione relativa. In tale situazione, nei modi e nei termini, spetterebbe ad ogni singolo cittadino avversato di procedere a far cancellare la nota ipo-catastale di compromesso che grava sul suo bene.
Approfondimento
CRITICITA’ PRESENTI NEL COMPROMESSO DI VENDITA ALLA SOCIETA’ EREDI AGUET SRL – ATTO NOTAIO IN ROMA DEL 21-03-2013 – CHE NON NE HANNO IMPEDITO LA TRASCRIZIONE.
QUALI SARANNO POTENZIALMENTE GLI EFFETTI GENERATI?
– dati acquisiti da fonti aperte e dai pubblici registri immobiliari –
Intendiamo evidenziare con questo breve che la Trascrizione su moltissimi beni in San Felice Circeo, a seguito della sottoscrizione del documento riguardante la promessa di vendita ad una società S.r.l, è stata effettuata non considerando che il titolo sottoscritto dai presunti eredi AGUET e BLANC contiene diverse contraddizioni a causa di quanto è stato dichiarato nell’atto stesso. Purtroppo, nonostante ciò, tale Compromesso è stato il primo dei passaggi principali teso a permettere agli eredi Aguet di vincolare migliaia di proprietà ed è ormai decaduto in ragione delle norme che ne determinano l’inesistenza dei suoi effetti, cioè come se non fosse mai stato redatto. Nonostante ciò ad oggi le Trascrizioni eseguite di promessa di cessione ad altri non sono ancora state cancellate generando una “turbativa del mercato immobiliare”: cosa che è sanzionabile dagli organi di controllo Europeo.
In sintesi gli eredi Aguet-Blanc stipulano in data 21-03-2013 un Preliminare di Compravendita con atto di autentica di firme in Roma in data 21.03.2013, trascritto il 28.03.2013 presso la Conservatoria RR.II. di Latina, in cui gli eredi Aguet promettono la cessione della loro quota del 50% dei diritti sui beni a favore della società Eredi Aguet S.r.l.; tutti i partecipanti all’atto dichiarano “di possedere diritti immobiliari del proprietario Concedente Enfiteusi perpetua afferenti sia ad immobili urbani e quindi a fabbricati sia ad immobili rustici e quindi a terreni”; tale dichiarazione unilaterale, senza l’esibizione dei titoli in forma scritta che siano stati accesi su ogni singolo possidente e che attestino la provenienza del diritto reale vantato, ha comportato l’accensione di un vincolo su beni di terzi senza valido fondamento. Il fondamento non è stato riscontrato perché secondo le norme nel tempo vigenti è stabilito che un diritto reale (come l’enfiteusi) si costituisce per atto sottoscritto dalle parti interessate e che da quel momento una diventa livellario e l’altro concedente. L’azione di compromesso è contraria all’ordinamento vigente, ma l’indifferenza verso tale situazione non è certamente positiva, anzi più il tempo passa e più si creano ulteriori problematiche.
Infatti, all’atto di Compromesso non è stato allegato né il titolo di Costituzione di Enfiteusi Perpetua Originaria sui beni indicativi né contratti di Enfiteusi stipulati con gli attuali possessori dei beni o loro danti causa, quindi, non è chiaro quale è il presupposto per cui si possa promettere la cessione di diritti non provati e non costituiti in forma scritta tra le parti.
Nell’atto, oltre all’assenza del titolo, tra l’altro si dichiara che l’elenco degli immobili e dei terreni posti in vendita può non essere esatto o esaustivo, di non essere sicuri dei relativi diritti sui beni e quindi in questa incertezza, come sia difficile quantificarne il valore, al punto di giungere a dichiarare che la compra-vendita fosse a rischio e pericolo della parte cessionaria ed aveva pertanto carattere aleatorio al punto da escludere la garanzia dell’evizione (cioè di restituire somme o rimborsare di eventuali danni cagionati a causa di tale comportamento).
Si aggiunge a ciò che in atti il Notaio veniva dispensato dall’effettuare visure ipocatastali di verifica per cui le dichiarazioni dei comparenti attestanti di possedere i titoli sono definitivamente individuate quali di carattere unilaterale. Questa precisazione è di particolare importanza perché il notaio, nella qualità di pubblico ufficiale viene definitivamente responsabilizzato per la sola autentica delle firme in quanto esentato ad assumere responsabilità per la certificazione Notarile prodotta sull’effettiva esistenza in diritto dell’oggetto contrattuale. Infatti, ulteriore prova del danno cagionato al mercato libero, alle mancate entrate per l’erario a causa dell’elusione fiscale e dell’aleatorietà dell’atto notarile del 2013, è denunciata dall’irrisorietà della somma di vendita dei diritti (€220.000) a fronte del numero di unità immobiliari previste anche se solo indicativamente dichiarate per oltre 2000 particelle terreni di cui un gran numero passate al catasto fabbricati per intervenuta edificazione, poiché una compravendita con una società commerciale deve necessariamente riferirsi ai valori immobiliari di mercato e conseguentemente al rispetto degli obblighi Iva scaturenti, giusta decisione di allineamento tra tutti gli stati membri ed emessa della Corte di Giustizia Europea.
Aggiungiamo che per decine di ulteriori immobili urbani presenti nel centro storico di San Felice, diversamente dai terreni livellati (al di fuori delle mura castellane), esistono più contratti di enfiteusi trascritti presso la conservatoria di Velletri e quindi sarebbe stato abbastanza semplice desumerne il valore commerciale.
Ne consegue che per una cifra irrisoria, rispetto al valore reale di quanto è vantato di avere, si pregiudicano i titoli dei proprietari che sono realmente immessi per generazioni in migliaia di immobili e così avvenendo non possono disporne per la vendita e/o prestarli a garanzia ipotecaria; questo meccanismo produce il blocco del mercato immobiliare e l’ aumento dei prezzi dei pochi immobili liberi, nei cui confronti è aumentata la domanda, e il relativo flusso delle vendite; ma nel mercato parallelo sono stati stipulati atti privati per la successiva vendita di immobili che sono stati edificati su terreni ricadenti nella sfera di diritti appartenente al Comune di San Felice. Siamo giunti all’inverosimile, ovvero che i cittadini preferiscono assicurarsi la successiva proprietà di un immobile costruito su un terreno che per sentenze passate in giudicato da cassazione sono appartenenti all’Ente locale, piuttosto che acquistare un immobile edificato su terreno di cui non si riscontra l’effettivo titolo dei privati concedenti.
I diritti sui beni riportati dal Notaio per dichiarazione dei presunti assi AGUET-BLANC deriverebbero:
- Da una Successione relativa al ramo Blanc registrata a Roma nel maggio 2000 che non contiene l’elencazione dei beni “enfiteutici” indicati poi nel 2013 nel Preliminare ora analizzato, producendo una evidente discontinuità nella provenienza di quanto vantato.
- Da una Successione presentata nel 2013 dal ramo Aguet all’Agenzia delle Entrate in cui indicano di essere titolari del 50% del Diritto del Concedente sui nostri beni, ma eseguita a distanza di più di 25 anni dalla morte del loro padre deceduto nel 1988 in Svizzera e quindi sembrerebbe non valida qualora ad personam sia contestata in giudizio.
Quanto sopra potrà essere opposto in giudizio per le decisioni dell’organo giudicante, ma per far ciò entra in campo la conoscenza del diritto internazionale che non dovrà mancare al vostro legale.
Comunque si ritiene che le successioni sino ad ora richiamate – puramente dichiarative, non sostituiscono la documentazione dimostrativa della provenienza e titolarità sui beni ab origine.
Nonostante quanto sopra, la Trascrizione del Compromesso comportò che il Notaio per conto dei dichiaranti ottenesse di iscrivere e vincolare in pubblicità immobiliare per il diritto del Concedente un elenco di beni individuati da meri dati catastali (allegati A e B al Compromesso).
Aggiungiamo che nella promessa di cessione si pattuì che entro il 31-12-2015 doveva eseguirsi il rogito definitivo.
Da quanto sopra, evidenziata l’aleatorietà dell’intero impianto del compromesso per effetto delle stesse dichiarazioni riportate e accettate con controfirma di tutte le parti comparenti, non risulta che sia mai avvenuto il rogito definitivo. Ecco perché con riferimento al Codice Civile per quanto dispone per i contratti preliminari, si ha che tale Trascrizione ha cessato i suoi effetti e deve essere considerata mai esistita, con la conseguenza che anche tutte le clausole e condizioni presenti nell’atto sono nulle se pure queste prevedano una posticipazione in attesa del verificarsi di un evento futuro.
Nonostante ciò, ad oggi, la Trascrizione non è stata annullata dalle parti comparse nell’atto rimanendo così a bloccare la piena disponibilità dei beni quale atto ormai per legge inefficace e quindi attestante una eventuale “mala fede” perché ha mantenuto in vita inopinatamente l’indisponibilità dei beni dei titolari del pieno diritto di proprietà impedendone la libera commerciabilità, con conseguente deprezzamento del valore di mercato dei beni immobili medesimi con grave ripercussione agli interessi economici e collettivi di tutta la Comunità di San Felice Circeo ed oltre.
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