Abbiamo già scritto che oramai la questione dei livelli è di dominio pubblico e diversi cittadini di S.Felice che si sono trovati improvvisamente i propri beni vincolati da un Diritto del Concedente trascritto nella Conservatoria dei Beni Immobiliari, si sono organizzati singolarmente per citare in giudizio gli eredi della famiglia che ha Trascritto nel 2013 tale Diritto senza indicare da quale Titolo Originario gli derivasse .
Urge però evidenziare una situazione paradossale che si sta verificando sui terreni tuttora ad uso agricolo nel senso stretto della parola, ossia sui quali non sono avvenute nè modifiche nell’ utilizzo originario, nè realizzazione di opere edili ad uso abitativo o per annessi necessari alla conduzione del fondo.
Anche volendo accettare l’ esistenza del presunto Diritto del Concedente, come indicato nell’ articolo sottostante, la richiesta economica per l’ affrancazione, risulterebbe così lontana dal valore di mercato, che il coltivatore, per far valere i suoi diritti sarebbe comunque costretto ad agire legalmente contro i detentori del titolo.
LIVELLI E PARADOSSI SUI TERRENI AGRICOLI DI SAN FELICE CIRCEO.
Come ormai gli interessati dovrebbero essere a conoscenza, nel 2013 è stata presentata una dichiarazione di successione di eredi AGUET quali cittadini e residenti Svizzeri per il 50% della quota di diritti di livello afferenti ad oltre 2000 appezzamenti di terreni di cui molti sono rimasti agricoli per esclusione dal Piano regolatore Urbano del Comune di San Felice Circeo che di fatto sono ancora coltivati o incolti in virtù di norme che obbligano in tal senso (aree naturali a protezione integrale).
Tra i principali vincoli che impongono il divieto assoluto di edificabilità su detti fondi agricoli possiamo riscontrare il PTPR-Piano Territoriale Paesaggistico Regionale e il piano del comprensorio naturalistico del Circeo, ma attenzione! in alcune aree questi sono ambedue coincidentemente gravanti.
Aggiungiamo che solo gli immobili edificati antecedentemente al 1979 possono risultare regolari quando allocati all’interno dell’area protetta del Parco Nazionale del Circeo, se non inseriti nelle Previsioni Edificatorie del Piano Regolatore Generale.
Detti vincoli sono dati da norme di portata superiore al Piano Regolatore Generale del Comune di San Felice (PRG) che molto spesso non è applicabile perché i suoi effetti sono annullati.
Alcuni soci del comitato hanno cercato di vendere terreni agricoli spogli e ricomprendenti piante selvatiche, arbusti formi e qualche vecchia pianta da frutta da rinnovare perché ormai improduttiva, sottoposti a vincolo come sopra. Alcuni di recente hanno avuto offerte che non superano il valore di euro 3,00 a metro quadrato: ovvero 3000,00 euro ogni mille metri quadrati e 30.000,00 per ettaro.
Tali offerte sono state formulate con la condizione che il terreno fosse prima liberato dal presunto peso di livello Baronale e poi ceduto, ma qui si è emerso un problema insormontabile perché sono stati chiesti dai titolari del presunto diritto mediamente 23,00 euro a metro quadrato per procedere ad affrancazione cioè 23.000,00 euro ogni mille metri quadrati oppure 230.000,00 euro ad ettaro (tralasciamo alcuni casi dove è stato chiesto ancor più a mq.). Ci piace credere che qualche intermediario che sia sopraggiunto nell’operazione abbia fatto “il furbetto”, visto che in conservatoria nell’ultimo decennio insistono affrancazioni di terreni agricoli in San Felice che sono avvenute per un valore a metro quadrato di molto inferiore. Diversamente ci si troverebbe di fronte a situazioni che ove ricorrano i presupposti ricadrebbero nel penale, atteso che un terreno agricolo pianeggiante munito di sistema di irrigazione, rete elettrica e, a seconda della struttura intrinseca del terreno và da un valore di 35.000,00 euro a 80.000,00 ad ettaro più il valore delle eventuali culture ivi insistenti se di durata poliennale sino a 20 anni o ancor maggiore.
PROVIAMO A FARE CHIAREZZA
sui costi complessivi di affrancazione su di un terreno agricolo si concerta quando si riscontra che esista il titolo reale scritto e trascritto di enfiteusi o sia riconosciuta come tale ad oltranza dal contadino possessore.
Bisogna innanzi tutto determinare il valore del canone.
In proposito la regolamentazione dell’enfiteusi relativa al calcolo ed all’aggiornamento dei canoni, è dettata da due leggi speciali (n. 607/1966 e n. 1138/1970), le quali prescrivono criteri di determinazione dei canoni enfiteutici limite indicando come parametri di riferimento rispettivamente il reddito dominicale del fondo per le enfiteusi anteriori al 28 ott. 1941, e la quindicesima parte dell’indennità di esproprio prevista dalle leggi di riforma agraria del 1950 per le enfiteusi sorte successivamente. In entrambi i casi è previsto che il capitale di affranco sia determinato in misura pari a quindici volte il canone.
Sulle due leggi citate si è pronunciata a più riprese la Corte costituzionale dichiarando l’illegittimità della normativa sotto diversi profili, modificandone profondamente la portata, in particolare, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità dei criteri di calcolo ivi prescritti dettando, quale vero e proprio principio generale della materia, la regola per cui i canoni devono essere periodicamente aggiornati mediante l’applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei “a mantenere adeguata, con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza con la effettiva realtà economica” (sentenze n.ri 406 del 7 aprile 1988 e 143 del 23 maggio 1997).
La Consulta, in sostanza ha dettato una regola generale secondo la quale il canone enfiteutico – e di conseguenza il capitale di affranco – devono essere determinati in modo da assicurarne la corrispondenza alla realtà economica, ma in base a quali criteri debba essere garantita tale corrispondenza, tuttavia, la Corte nulla ha detto, né avrebbe potuto farlo, essendo prerogativa del legislatore dettare una regolamentazione della materia, ma, una volta venuti meno i criteri inizialmente prescritti dalle normative dichiarate incostituzionali, la disciplina non è mai stata integrata attraverso una nuova regolamentazione della materia, la quale, di conseguenza, allo stato risulta caratterizzata da un vero e proprio vuoto normativo.
In mancanza di parametri di riferimento certi per la determinazione e/o l’aggiornamento dei canoni enfiteutici, nel corso degli anni sono state adottate o suggerite soluzioni di varia natura e portata, tra cui l’art. 2 L. 1138/1970. Legge, poi ritenuta anch’essa illegittima dalla Corte Costituzionale perché non sufficientemente adeguata alla realtà economica.
Per quanto sopra ed alla fine della storia la Consulta ha definitamente affermato che, nel vuoto normativo creato dalle sue sentenze, mai colmato dal legislatore, il criterio che appare più affidabile per il calcolo del capitale di affranco, è quello dettato per il computo dell’indennità di esproprio ordinaria, che per i terreni agricoli è calcolata in base al valore agricolo medio del tipo di coltura in atto nell’area da espropriare, stabilito annualmente da rilevazioni operate da un’apposita commissione regionale. Tale valore è il VAM (Valore Agricolo Medio).
Per la Provincia di Latina il valore agricolo medio ad ettaro è fermo all’anno 2006 e, per il Comune di San Felice Circeo è circa 9.600,00 euro ad ettaro. Questa deficienza è data dal fatto che potrebbero non essere state censite le vendite di terreni agricoli in San Felice dal 2007 ad oggi! Ma come possibile.
Comunque abbiamo confrontato i dati presenti per le altre quattro provincie Laziali (Roma, Rieti, Viterbo e Frosinone) che sono stabilizzati al 2022: così è emerso che il comune con terreni agricoli più costosi sono alcuni comuni di Roma che si attestano su circa 56.000,00 ad ettaro, ma le restanti provincie hanno una media sui 24.000,00 ad ettaro.
Analizzando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei fondi vincolati oggetto della nostra analisi appare che si tratta di una moltitudine di appezzamenti che vanno da un minimo di 700-800 mq. ad un massimo di 1.800,00-2.000,00, ma molti sono incolti da tempo e ormai sono occupati da una folta boscaglia e, in virtù delle norme ivi vincolanti, non possono essere più bonificati, altri, invece sono ancora coltivati con vecchie piante da frutta e qualche sporadico orto. Tali terreni, se pur acquistati da un coltivatore che volesse sfruttare la normativa speciale per la riunione della proprietà contadina e arrivasse ad acquistare dieci ettari – quindi ai prezzi di cui sopra e spendesse 2 milioni e trecentomila euro, non potrebbe mai costruirvi l’abitazione dell’imprenditore agricolo come; invece, è possibile negli altri comuni dove non vigono le prescrizioni urbanistiche e di tutela paesaggistica previste nel Comune di San Felice.
Si ritiene che affrancare i terreni di cui sopra allo stato attuale, se vere le richieste pari a 23 euro a metro quadrato è un tentativo di speculazione che non s’incontra con le ordinarie leggi economiche della domanda e dell’offerta e, quindi, ci si troverebbe innanzi ad una turbativa del mercato bella e buona in quanto 230.000,00 euro di valore ad ettaro per un terreno agricolo non più coltivabile perché sottoposto a vincoli di assoluta inedificabilità evidenzia tale macro-assurdità.
Alcune volte queste richieste si fondano su passate sentenze ad personam e subite da soggetti che incapaci di difendersi, hanno creato un precedente (oppure è stata un’azione tra attore e convenuto che hanno agito in complicità ed ecco perché si parla di decisioni ad personam), ma di sovente è anche vero che si tratta di terreni ex agricoli inquadrati in un nuovo PRG e non soggetti a vincoli superiori, dove per completamento è possibile edificare pochi metri cubi, ma sufficienti per realizzare una abitazione ad uso turistico.
Il presente articolo è volto a chi interessato a vendere od acquistare tali terreni rimasti esclusivamente agricoli-vincolati per spronarli ad avere contatti diretti con i titolari del diritto di concedente: ciò per evitare speculazioni di terzi intermediari, ma se così non fosse le azioni potrebbero essere solo quelle consigliate da un consulente legale di fiducia in quanto il diritto di affrancare non è ostacolabile dal concedente e comunque deve avvenire per somme corrispondenti alla effettiva realtà economica che, se confermata la richiesta di € 230.000,00 ad ettaro è una somma totalmente incompatibile con i disposti della Corte Costituzionale.
Commenti recenti