La nostra Associazione ha riscontrato che in alcuni recenti atti di compravendita che ha avuto modo di esaminare, diversamente da quanto veniva dichiarato in passato, ossia che risulta al catasto un “livello” a favore degli eredi Aguet anche se citato genericamente, alcuni Notai dichiarano che sui beni esistono “enfiteusi”, senza indicare quale contratto l’ abbia istituita.

Riteniamo che tale procedura non sia corretta perché il Notaio si deve limitare a indicare la realtà dei fatti giuridici e catastali riscontrati da atti scritti e trascritti, pertanto, senza volerci sostituire ai professionisti competenti nella materia, abbiamo redatto il presente documento per mettere in evidenza le nostre opinioni in merito.

 Le possibili compravendite interessate al problema riguardano :

1. terreni siti al di fuori delle mura del centro storico con esclusione degli appezzamenti sottoposti a uso civico (questi ultimi non c’entrano nulla per questa analisi)
2. abitazioni situate nella cerchia delle mura del centro storico:

      A ) senza contratto scritto di livello o enfiteusi a decorrere dal 1874 tra possessori e concedenti

1. B) con contratto scritto di livello o enfiteusi a decorrere dal 1874 tra possessori e concedenti

 Analizziamo la casistica :

Caso 1 – Terreni

 Se dalle ricerche documentali non risultano contratti scritti nel tempo ove sia stato istituito il diritto reale di livello o di enfiteusi sottoscritto tra un antico contadino (utilista) e uno dei così detti baroni che si sono succeduti nel tempo (concedente), né risultano richieste di pagamento di canoni nè per l’area di sedime nè per l’immobile che si va a cedere, il Venditore potrà a nostro giudizio far inserire nell’ atto la seguente dichiarazione :

poiché non risulta che sia mai stata eseguita una ricognizione di accesso e valutazione del bene di carattere giuridica, scritta o trascritta richiesta dagli Aguet e, non esistendo un contratto scritto che vincoli la proprietà per un eventuale diritto reale e pertanto non allegabile all’atto di compravendita, si cede la piena proprietà e, in caso contrario, attese le informazioni date al compratore sarà questi a risolvere la questione senza più nulla pretendere e volere dal venditore.

Il Notaio potrà dichiarare quanto desunto dalle risultanze ipo-catastali e che ipoteticamente dovrebbe corrispondere alla seguente frase :

si fa presente che dalle scritture catastali a decorrere dall’impianto del 1976 risulta annotato un titolo di livello riconducibile all’odierno venditore, inoltre risulta trascritta a decorrere dal 2015 una successione di tali Aguet Serge e Gabrielle che vantano un diritto di proprietà legato ad una enfiteusi gravante sul terreno su cui è edificato l’immobile e che catastalmente andrebbe a incidere sulla superficie del terreno su cui è edificato l’immobile che ora si cede.

 Caso 2A – Abitazioni senza Contratto

 Se dalle ricerche documentali non risulta reperibile un contratto di enfiteusi o quantomeno di livello, non risultano notificate richieste di pagamento di un canone per l’immobile oggetto della compravendita, non risulta che ci sia mai stata una ricognizione giuridica scritta o trascritta tanto meno richiesta dalla parte venditrice e che sia stata eseguita effettivamente con accesso concordato con gli eredi Blanc-Aguet al bene, il Venditore potrà a nostro giudizio far inserire nell’ atto la seguente dichiarazione :

poiché non risulta che sia mai stata eseguita una ricognizione di accesso e valutazione del bene di carattere giuridica, scritta o trascritta richiesta dagli Aguet e, non esistendo un contratto scritto che vincoli la proprietà per un eventuale diritto reale e pertanto non allegabile all’atto di compravendita, si cede la piena proprietà e, in caso contrario, attese le informazioni date al compratore sarà questi a risolvere la questione senza più nulla pretendere e volere dal venditore.

Il Notaio potrà dichiarare quanto desunto dalle risultanze ipo-catastali e che ipoteticamente dovrebbe corrispondere alla seguente frase :

si fa presente che dalle scritture catastali a decorrere dall’impianto del 1985 risulta annotato un titolo di enfiteusi (o di livello) di cui si annota che è impossibile allegare in copia perché non è stato reperito dalla parte venditrice. Inoltre risulta trascritta a decorrere dal 2015 una successione di tali Aguet Serge e Gabrielle che vantano sull’ immobile urbano un diritto di proprietà legato ad una enfiteusi gravante sull’ attuale possessore limitatamente all’ immobile oggetto della compravendita..

 Caso 2B – Abitazioni con Contratto

 In questo caso purtroppo il Notaio dovrà dichiarare :

esiste un contratto di enfiteusi o di livello sottoscritto tra il cittadino nel tempo possessore e uno dei così detti baroni succedutisi nel tempo, bisognerà allegare tale atto a quello che servirà a vendere il bene in modo che l’acquirente ne prenda atto e sappia che acquista l’utile dominio.

 CONCLUSIONE

 QUANTO SOPRA SALVO CHE NEL FRATTEMPO NON INTERVENGANO ULTERIORI MODIFICHE TRASCRITTE AL RIGUARDO DEI LIVELLI O DELLE ENFITEUSI da parte dei dichiaranti BLANC AGUET

 IN SINTESI SI RAPPRESENTA CHE IL NOTAIO O IL VENDITORE POSSONO DICHIARARE L’ESISTENZA DI UNA ENFITEUSI SOLO SE ACCESA PER CONTRATTO SCRITTO TRA IL CITTADINO E IL BARONE IN QUANTO REPERITO TALE ATTO ANDANDO A RITROSO NEL TEMPO SINO AL 1874 E PERTANTO LO DEVONO ALLEGARE ALL’ATTO DI CESSIONE (VENDITA).

 TANTO E’ OBBLIGATORIO PER IL CODICE CIVILE IN QUANTO UN DIRITTO REALE (enfiteusi o livello a questa assimilato) ESISTE QUANDO ESISTE IL CONTRATTO SCRITTO CHE LO HA ISTITUITO.

Uniti si Vince