4° PARTE “Attenti al lupo”

Dopo la pubblicazione dei tre capitoli “Attenti al Lupo” sono piovute molte richieste di delucidazioni e informazioni di vario genere, tanto che si è reso necessario dedicare ai nostri numerosi lettori e soci un ulteriore apposito capitolo. Ciò al fine di dare qualche preliminare risposta che, come al solito, potrà essere suffragata dal parere qualificato congiunto di un avvocato di fiducia e di un tecnico contraddistinti da una preparazione ad hoc in questa particolare e materia.

 Pensiero: Un lettore espone quanto accaduto a lui di recente …” nel controllare l’atto di costituzione in contenzioso, redatto dal mio avvocato, ho rilevato che questi ha dichiarato – in nome e per mio conto – che su un mio terreno su cui catastalmente insiste il livello c.d. baronale … “è da più di cinquant’anni che non viene pagato il canone” …. Preciso che mio padre costruì sul fondo un villino, oggi luogo della mia residenza. Il legale, in seguito alla mia espressa richiesta di spiegare come avesse acquisito o riscontrato prova di tale affermazione, da me mai fornita, mi ha risposto che si tratta di parte del testo di una interrogazione parlamentare. La risposta non mi ha soddisfatto e vorrei capire meglio.

In verità appare: il lettore non ha fornito notizie se si tratta di una interrogazione riferita specificatamente al territorio di San Felice Circeo e in quale forma sia stata presentata: “a risposta scritta”, “question time” o altro. Inoltre, non ha riferito quale sia o se ci sia stata una eventuale risposta a tale atto parlamentare.

In ogni caso, se il lettore in questione non ha la documentazione comprovante i pagamenti dei canoni e se, nel tentativo preventivo di ricomposizione delle parti i rappresentanti dell’asse eredi AGUET, questi ultimi non hanno, a loro volta, fornito ricevute di pagamento degli stessi canoni o copia scritta istitutiva del contratto del livello, sembra che il legale rappresentante del nostro lettore, sia stato incauto, atteso che, a prescindere dal testo della presunta interrogazione, non è possibile “fare di tutta l’erba un fascio” e cioè assimilare sbrigativamente il livello al diritto di enfiteusi già con il dichiarare a sfavore del suo assistito che un tempo si pagava comunque un canone, e su questo si è più volte espressa la Corte Costituzionale.

Infatti, se il legale avesse fatto in precedenza una debita ricerca storica documentale con una correlata indagine ipo-catastale, nell’adire al Tribunale Civile di Latina avrebbe opportunamente redatto un atto diverso. Ciò in quanto avrebbe meglio valutato se la controparte avesse, oppure non avesse, presentato prove del pagamento effettivo dei canoni o fornito copia del contratto di livello o di enfiteusi…

Pensiero: Un altro lettore espone il suo caso…. Dopo alcune preventive consultazioni, mio fratello, comproprietario di un immobile edificato da nostro padre su un terreno che sembrerebbe vincolato da livello c.d. baronale, ereditato da entrambi i figli alla morte del genitore, mi ha inviato una lettera.

In tale comunicazione si rappresenta che intenderebbe vendere il nostro bene e proporrebbe di procedere ad estinguere i presunti diritti di livello pretesi dall’asse eredi AGUET. Consultato sulla questione, un suo amico avvocato lo ha già informato che versando un valore congruo a tali eredi, si eviterebbe un contenzioso che, presso il Tribunale di Latina avrebbe esito negativo come tutti gli altri già intentati. Vorrei un parere in merito a quanto sopra esposto.

In verità appare: premesso che anche il nostro lettore sembra intenzionato a vendere la propria quota insieme al fratello, si precisa che senza aver fatto in precedenza una ricerca storica documentale con una correlata da indagine ipo-catastale, è poco sensato e sconsigliabile decidere di riscattare un livello solo presunto. Inoltre, non si sa come si potrebbe computare il quantum da sborsare se, ad oggi, non esiste un criterio giuridico-legale per quantificare l’ammontare di cinque anni di canoni arretrati sui livelli.

Tali canoni sarebbero da corrispondere insieme alla ulteriore somma che scaturisce dal valore della casa al netto del valore di ricostruzione (attenzione! la casa, salvo diversa plurima documentazione probatoria, se costruita su un terreno gravato da livello, non è un miglioramento).

Per quanto riguarda le decisioni del Tribunale Civile di Latina, non siamo concordi con quanto riferito dal legale per le seguenti motivazioni:

• In primis le sentenze in primo grado del Tribunale di Latina hanno valore solo nei confronti delle parti comparse in giudizio;
• In secundis, negli anni Novanta il Tribunale di Latina per alcuni casi attinenti ai livelli nel territorio di San Felice ha deciso in maniera diversa rispetto a quanto sostenuto dal legale. Come mai nessuno se ne è chiesto il motivo!?

Invece, nell’ultimo decennio, lo stesso Tribunale ha deciso diversamente per casi soggetti a livello riguardanti altri comuni della provincia di Latina, per non citare le sentenze di Cassazione specifiche emesse sin dal 2017.

Pertanto, solo dopo accurata ricerca tecnico documentale, il nostro lettore, congiuntamente al fratello, vorrà consultare un legale di fiducia esperto in questa materia, al fine di individuare se esista un contratto scritto che attesti l’esistenza di un livello, se esista documentazione comprovante l’avvenuto pagamento di canoni, l’esistenza di una ricognizione giuridica specifica che abbia istituito o modificato il titolo oppure o se siano intervenuti elementi di interversione del possesso (nel caso in cui venga riscontrato che il livello esista veramente).

Pensiero: un altro lettore descrive il suo caso. …. Nel tentativo di usucapire un livello iscritto catastalmente su un’abitazione urbana, ho, purtroppo, ottenuto una sentenza sfavorevole. Tra le altre cose, il giudice ha specificato di non essere in grado di stabilire a quanto ammontasse il canone di livello urbano. Come mai non sono riuscito a farmi riconoscere il diritto di usucapione!?

In verità appare: premesso che il nostro lettore non ha indicato in quale comune è situato il suo immobile, si rappresenta che, se già un diritto reale di enfiteusi urbano è raro, un titolo atipico di livello urbano è rarissimo.

Non conoscendo gli atti processuali, non sappiamo se è stata fatta una ricerca storica documentale con una correlata indagine ipo-catastale a verifica dell’esistenza di un livello.

Se l’indagine è avvenuta e non ha individuato un contratto istitutivo di livello o di enfiteusi urbana, sarebbe necessario capire se tale abitazione è stata edificata prima dell’unità d’Italia o successivamente.

Nel primo caso, infatti, si tratterebbe di un diritto atipico che, non costituendosi con le sole annotazioni catastali, potrebbe essere assimilato ad enfiteusi qualora una delle parti in causa abbia esibito le ricevute di pagamento di canoni in data successiva alla nascita del Regno. In questo caso il giudice avrebbe una migliore contezza di come valutare la situazione, ovvero che il titolo, pur senza l’esistenza di un contratto scritto, è stato usucapito dai concedenti (baroni).

Invece, nel caso in cui il livello urbano sia accreditato su un immobile edificato successivamente all’unità d’Italia su un terreno spoglio, già sottoposto a un non provato diritto di livello, intervengono diverse riflessioni che aprono vari scenari. Questi comporterebbero delle valutazioni, atte persino ad implicare gli edifici costruiti nell’intero territorio d’interesse, così costituendo un nuovo aspetto mai valutato dalla Cassazione o dalla Corte Costituzionale che si presume potrebbe ben generare un verdetto sfavorevole ai c.d. Baroni Aguet.

Per quanto riguarda il mancato riconoscimento del diritto di usucapione, si presume che sia dipeso dal fatto che il contenzioso non è stato improntato, tra le altre cose, a dimostrare, con la loro presentazione, utili elementi atti ad individuare l’avvenuta “interversione del possesso”.

In questi casi gli atti di miglioramento (manutenzioni ordinarie e straordinarie fatte dal cittadino) vengono spesso confusi con la convinzione di poter usucapire il bene, ma, invece, tali opere non sono assolutamente correlate all’aver diritto al beneficio richiesto.

Ma, si ripete, quanto sopra scritto lascia il tempo che trova, non conoscendo gli atti processuali che sembrerebbero addirittura essersi fermati al primo grado di giudizio e, pertanto, hanno un mero valore personale.

Pensiero: un altro lettore espone il suo caso…. Ho varie proprietà, terreni ed abitazioni urbane, sottoposte ad un diritto di livello secondo il quale un ex nobile è il “concedente”. Ciò è stato rilevato con svariate visure catastali storiche ampliate. Non so se mi converrebbe aspettare o incominciare a risolvere la questione. Cosa potrei fare?

In verità appare: il lettore descrive la sua situazione con poche parole e, soprattutto, con pochi elementi. Ciò nonostante, si riesce a percepire il timore di trovarsi in questa situazione, sentimento che sembra comune a molti cittadini. Inoltre, non indica se le sue proprietà siano situate nel comune di San Felice Circeo o in un altro luogo.

In effetti, sembra di essere davanti ad un esempio di opportunismo, del tipo “che vadano avanti gli altri e poi vediamo che cosa succede”. Il lettore dovrebbe valutare attentamente le proprie esigenze personali, ma ricordiamo che chi si trova in tale situazione non può certo sperare che la soluzione si risolva da sola o grazie alle esperienze di altre persone che fungano da “cavie”.

Inoltre, in caso di impellente necessità di vendere il o i beni, la valorizzazione degli immobili tramite una perizia bancaria al fine di reperire fondi per investire in attività, magari a favore dei propri figli, sarà bloccata a causa dei presunti livelli baronali. Ciò a meno che la situazione non si risolva svendendo propri beni o in alternativa richiedendo somme in prestito a soggetti che non hanno nulla a che fare con gli operatori legali previsti dal Testo Unico Bancario.

Aggiungiamo che la norma speciale, auspicata dalla Corte Costituzionale sin dagli anni ’60, non è ancora arrivata dal Parlamento, per cui tali situazioni vengono decise “ad interpretazione” nella maggior parte dei casi, seguendo l’evolversi della giurisprudenza apicale.

Solo una sentenza di Cassazione a Sezioni Unite potrebbe avere valore di norma per casi uguali a quelli giudicati in tale modo o in ragione di sentenze Costituzionali sullo specifico caso.

Allo stato attuale, un cittadino che sia oggetto di una ingiunzione di pagamento di canoni arretrati per varie decine di miglia di euro, potrebbe avere grandi difficoltà a contrastare, in pochi giorni, tale gravosa richiesta qualora non sia già in possesso di una adeguata ricerca storico documentale-ipotecaria relativa al proprio bene.

Pertanto, prima di prendere una decisione in merito ai propri immobili gravati da un presunto vincolo (vendita, affrancazione, svendita o altri accordi) si consiglia caldamente di procurarsi, da soli o con l’aiuto di un tecnico esperto in materia, la documentazione necessaria a dimostrare l’effettiva esistenza del titolo di livello o che sia oggetto di un tentativo di speculazione.

Ricordando una vecchia canzone “Aspetta e spera che …” si formula l’auspicio che presto si risolva la problematica che, al momento, blocca molti mercati, danneggiando il nostro sistema economico e bancario gravando così non solo sui cittadini colpiti direttamente, ma anche su quelli che aspettano da più di un decennio la “ripresa economica”, e, cioè, su tutti gli Italiani.

Per chiudere, ci scusiamo con i nostri lettori e soci per non aver trattato altre situazioni, ma ci proponiamo o di fare una quinta analisi nell’inizia “attenti al lupo”.

Per i soci , a breve vi faremo sapere le iniziative in corso.